Situacion hIpotecas y su funcionamiento
13-12-2011
Buenas tardes a todos soy Javier
Escribo en este foro para hacer constar las dificultades de acceso al crédito que están teniendo todas las familias.
Cualquier entidad financia solo el 80% del precio de compraventa o de tasación del piso el menor de los dos; excepto para sus pisos que están dando el 100% o inclusive mas lo único que el banco esta dando estos porcentajes no por realizar un favor a la sociedad sino por quitarse un problema y lo que yo estoy comprobando es que normalmente los pisos de embargos que están vendiendo están por encima del precio de mercado que se puede comprobar en la zona bien en inmobiliarias o particulares ( por lo menos en las zonas donde yo lo he mirado) esto es debido a que son pisos que se financiaron en el boom inmobiliario y la gente compraba piso, reforma, coche y vacaciones en el pack y ahora el banco se encuentra con un piso embargado con una deuda de 200.000 el banco pude ponerlo a la venta en 100.00 y uno pensar que es una ganga pero hay que comparar en la zona a lo mejor tienes pisos iguales en 60.000 como yo he comprobado.
A esta restricción en el porcentaje de financiación y al endurecimiento excesivo del perfil de riesgos hay que sumar el encarecimiento por parte de la gran banca de los diferenciales (ganancia que obtiene el banco de los clientes).
Actualmente es difícil encontrar una hipoteca por debajo de un diferencial de EURIBOR + 1,5 con una gran vinculación (donde la mayoría de los bancos están introduciendo PUFS " seguros de vida financiados por 5, 10 años o toda la vida, seguros de hogar igualmente financiado, CAPS hipotecarios, seguros de coche, tarjetas con consumos mínimos, planes de pensiones... y si pueden seguros para el perro, lógicamente todos estos productos encarecen la hipoteca y tienen que ser tenidos en cuenta por la persona que va a comprar una vivienda a parte de las condiciones de la hipoteca
Además la tendencia que están copiando todos los bancos es seguir aumentando los diferenciales para aumentar mas aun la ganancia, y como cada vez quedan menos entidades están todos unificando criterios para aumentar así todos mas el beneficio y que el cliente aunque bajen mas los pisos, no se ve reflejado realmente al final esa bajada del piso, porque aumenta los tipos de interés que van a pagar.
Quería comentar un poco el funcionamiento actual de una hipoteca, para aqellas personas que no sepan su funcionamiento y poner un pequeño ejemplo de como afecta esta practica de aumento de los diferenciales a los clientes
El funcionamiento de un préstamo hipotecario variable es la siguiente:
1º Fase Tipo de interés Inicial (para 6 meses, 1 año o 3 años) oscila entre 2,5 y el 6% depende del banco
2 ª Fase REVISIONES (cada 6 meses o 1 año) se revisara dependiendo entidad
Funcionan con
INDICES DE REFERENCIA (al índice se le suma la ganancia del banco) DIFERENCIAL
Euribor + 0,5% a 5%
IRPH + 0% a 3%
A mayor diferencial más ganancia del banco ejemplo un 0,5% de diferencial mas en una hipoteca de 150.000 euros a 30 años supone un encarecimiento aproximado de 42 euros mensuales, de 504 anuales y de 15120 en la vida del préstamo.
También hay que negociar la Comisión de Apertura: 0% hasta 3%
Como la comisión de Cancelación parcial como total que oscila entre el 0% y el 0,5% los 5 primeros años y el 0,25 sexto y sucesivos.
La empresa con la que trabajo tiene acuerdos con las principales entidades que hay en España y por conocimiento de mercado y el volumen de operaciones que gestionamos conseguimos más facilidades a la hora de conseguir un préstamo y las mejores hipotecas en función del cliente y del piso que quiera comprar,
Si tienes alguna duda o quieres que te realicemos un asesoramiento totalmente gratuito y sin compromiso contacta conmigo.
Un saludo
Javi 607.18.39.52
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